Illegale dakkapel of serre? is dat een verborgen gebrek?

Gebreken dus waarbij het huis niet normaal of niet veilig kan worden gebruikt.

Voor een dakkapel aan de voorkant van een huis is een bouwvergunning vereist. Ook voor andere bij- en aanbouw ( denk aan een serre ) kan een vergunningplicht gelden.

Op basis van artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden te bouwen zonder of in afwijking van een verleende omgevingsvergunning. Een dergelijk bouwwerk is illegaal.

Als een dakkapel zonder vergunning is aangebracht of niet voldoet aan de vergunningsvoorwaarden kan de gemeente handhavend optreden en afbraak van de dakkapel eisen. 

Indien een illegaal bouwwerk reeds lange tijd staat, kan de gemeente dan nog handhavend optreden en eisen dat het bouwwerk wordt afgebroken? 

Het is niet exact aan te geven na hoeveel tijd de gemeente niet meer handhavend op kan treden, maar juridisch gezien is er geen sprake van 'verjaring'. Illegaal gebouwde bouwwerken blijven dus in principe illegaal, ook na lange tijd. 

Wel dient de gemeente als zij handhavend wil optreden de belangen van alle partijen mee te wegen. De lijn in de rechtspraak is echter dat vrijwel altijd meer gewicht toegekend wordt aan het handhavingsbelang van de gemeente . Slechts zelden zal de rechter beslissen dat er sprake is van dusdanige bijzondere omstandigheden dat de onrechtmatige toestand moet worden gedoogd.

De eigenaar van het betreffende huis kan wel proberen de dakkapel alsnog gelegaliseerd te krijgen door alsnog een vergunning aan te vragen. De huiseigenaar zal daar echter niet altijd in slagen, met name als het bouwwerk niet voldoet aan de vergunningsvoorwaarden.

Als het bouwwerk niet kan worden gelegaliseerd en de gemeente afbraak eist, heeft de huiseigenaar een groot probleem. Hij wordt dan niet alleen geconfronteerd met de sloop en herstelkosten, maar meestal ook met een waardedaling van zijn huis ( bijvoorbeeld als gevolg van minder woonoppervlak en minder lichtinval). De vraag is dan kan de koper deze schade verhalen op de verkoper van het huis?

Uit de rechtspraak ( o.a. Hoge Raad ECLI:NL:HR:2005:AR5383 inzake Fabels/Meenderink) blijkt dat een koper van een woning er vanuit mag gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing aan de woning is geschied volgens de geldende bouwvoorschriften. Verkoper is ‘in beginsel’ daarom aansprakelijk bij (ver)bouw in strijd met de bouwvoorschriften of zonder vergunning. Dat is ook het geval als de woning normaal kan worden gebruikt en ook al is de woning niet onveilig. Maar let op: specifieke afspraken in de koopovereenkomst kunnen afwijken van dit beginsel.

Heeft u te maken met een dakkapel, serre, of andere aanbouw zonder vergunning?, neem dan contact op met onze verborgen gebreken specialisten. Bel 020 6890 863 of mail.