RECHTSPRAAK

Koop bestaand huis

In veel standaard koop contracten ( NVM en VBO ) is bepaald dat verkoper het 'normaal gebruik' van de woning garandeert.  Welke gebreken daaronder worden verstaan is niet altijd duidelijk.  Hieronder voorbeelden uit de rechtspraak.

Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

RB Arnhem 4 december 1997 NJkort 1998, 22: niet elke onvolkomenheid aan de woning levert non-conformiteit op; de koper moet , afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd; de verkoper behoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen; over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen.

Vocht verrotting, zwamvorming:

HR 2 april 1999, NJ 1999. 585 (van den Broeck c.s. / Van Dael; schimmelexplosie twee jaar na de koop, was op moment van contracteren al sprake van gebrek?); 

Hof Arnhem 11 april 2006, NJF 2006, 247 (ernstige schimmelaantasting; koper behoefde zulks niet te verwachten); 

Rb. Amsterdam 7 december 1994, NJ 1995 , 265 (verrotte vloerbalken, schadevergoeding gehalveerd vanwege eigen schuld); 

Pres. Rb. Groningen 7 december 1992, NJkort 1993, 11 (kelderzwam, huis ongeschikt voor normaal gebruik: nonconformiteit); 

Structurele scheurvorming in een gekocht woonhuis: (dwalings)arrest HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck c.s; hof nam te snel aan dat op verkopers geen mededelingsplicht rustte). Over 

Houtworm en boktor Rb. Arnhem 20 september 2006, NJF 2006, 566 (woonboerderij, koper zag houtworm bij bezichtiging en had onderzoek moeten plegen, geen nonconformiteit, art 6.3 NVM-akte ( garantie normaal gebruik ) maakt dit niet anders); 

Hof ’s-Hertogenbosch 2 mei 2006, NJF 2006, 440 (woonboerderij; koper kende de aantasting, het niet verder onderzoeken komt voor zijn risico); 

Hof Arnhem 11 april 2006, NJF 2006,247 (oudere woonhuis, ernstige aantasting, koper behoefde zulks niet te verwachten). 

Op verrotte kozijnen c.a. en een lekkende schoorsteen Ktg. Venlo 6 december 1995, Prg. 1995, 4428 (geen nonconformiteit). 

Op een verdiepingsvloer die geen waterbed kon dragen ziet Hof Arnhem 24 december 2002, NJ 2003, 728 (geen nonconformiteit, ook al had de vloer een constructiefout). 

Inzake de aanwezigheid van asbest, Pres Rb. Alkmaar 24 juni 1999, KG 1999, 183 (niet-hechtgebonden asbest in kruipruimte voormalige kloosterkapel: nonconformieit); 

Hof ’s-Hertogenbosch 27 november 1995, TMA 1996, p. 57 (bedrijfspand met panelen witte asbest; geen nonconformiteit). 

Rook- en stankoverlast bij gebruik van een open haard zijn aan de orde in Ktr. Dordrecht 10 november 2005, Prg. 2005. 212 (verkopers meldden rookterugslag, kopers hadden nader onderzoek moeten verrichten). 

Geluidsoverlast Rb. Zutphen 3 januari 2007, NJF 2007, 115 (zware geluidshinder door constructieve gebreken; woning niet geschikt voor normaal gebruik, nonconformiteit); 

Vzngr. Rb. Arnhem 18 november 2005, NJF 2006, 92 (verkoper is gehouden eigener beweging mededeling te doen van geluidsoverlast die het woongenot sterk vermindert). 

De koper die een acht jaar oude CV-ketel moest vervangen nadat deze nog geruime tijd had gefunctioneerd, zag zijn op wanprestatie gebaseerde vordering afgewezen: ktg. Hilversum 11 november 1998, Prg. 1999, 5080.  

Mededelingsplicht verkoper: Hoge Raad 10 december 2004, nr c03/256 HR: "De onderzoeksplicht van de koper gaat evenwel niet zo ver dat hij niet mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper.Verder verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen dat een verkoper die de op hem rustende mededelingsplicht heeft verzaakt,de koper verwijt onvoldoende onderzoek te hebben verricht".

Lekkage badkamer:  Vaststaat dat er sprake was van een lekkage van de badkamer ten tijde van de levering. Uit het deskundigenrapport valt op te maken dat de lekkage van een zodanige omvang was, dat deze direct verholpen diende te worden. Naar het oordeel van het hof is sprake van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan een normaal gebruik in de weg staat. Vaststaat immers dat na het gebruik van de douche op de verdieping, in de daaronder gelegen woonkamer water naar buiten kwam. Een lekkage in een badkamer die ertoe leidt dat water op een andere verdieping naar buiten treedt, kan op termijn tot structurele gebreken aan een woning leiden en moet daarom op korte termijn verholpen worden.

Verkopers hebben ter afwering van de vordering bovendien een beroep gedaan op de in het contract opgenomen ouderdomsclausule. Dit kan hen echter niet baten. De omstandigheid dat de woning volgens de koopovereenkomst meer dan dertig jaar oud is, brengt nog niet met zich dat appellanten hoefden te verwachten dat de badkamer niet geschikt was voor het overeengekomen normale gebruik als badkamer.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem 18 juni 2019 GHARL:2019:5106