Is lekkage een verborgen gebrek?

Nederland is een vochtig en drassig land. Het regent vaak. Lekkage en vochtoptrekking komt dan ook regelmatig voor in onze huizen. Denk aan een lekkend dak, optrekkend vocht in de muren, water in de kelder, schimmelvorming, enzovoorts.

Maar ook kan er lekkage van 'binnenuit' ontstaan. Denk aan slechte leidingen en een badkamer die lekt.

Lekkage is vaak ernstig

Een vochtig huis of een huis met lekkage kan het woongenot ernstig aantasten en het huis uiteraard ook.

Vaak is dan ook sprake van het niet normaal kunnen gebruiken van de woning.

Wie is aansprakelijk voor lekkage en vochtoverlast?

Als de lekkage of vochtoverlast zich voordoet bij een gekochte woning, is het de vraag wie aansprakelijk is voor dit gebrek. Is de verkoper aansprakelijk? of komt dit het risico voor de koper van het huis?

In veel standaard koopovereenkomsten is opgenomen dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken, tenzij het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert. Anders gezegd, de verkoper is in beginsel aansprakelijk voor ernstig lekkage en vochtoverlast, er van uitgaande dat die gebreken het normaal gebruik van de woning verhinderen, hetgeen vaak het geval zal zijn.

Wanneer is de verkoper niet aansprakelijk?

Er zijn diverse omstandigheden waaronder de verkoper van de woning niet aansprakelijk is voor ernstige lekkage en vochtoverlast. Wij noemen hieronder de belangrijkste:

- de koper kan niet aantonen dat de oorzaak van de lekkage en/of vocht reeds bestond bij levering van de woning;

- de koper heeft voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst kunnen constateren ( als hij beter had opgelet ) dat er      sprake was van vocht, lekkage, slechte daken, slechte leidingen, enz;

- er is een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen op grond waarvan is bepaald dat gebreken aan leidingen,      daken, enz. voor rekening en risico van koper komen

LET OP:  als verkoper op de hoogte was van de lekkage en/of vochtoverlast, kan verkoper meestal geen aanspraak maken op bovengenoemde uitzonderingen van aansprakelijkheid.

Gezondheidsproblemen en schade

Een vochtige woning kan ernstige gezondheidsrisico’s met zich meebrengen.
Vochtige ondergronden zijn een voedingsbodem voor schimmelgroei wat uiteindelijk schadelijk is voor de gezondheid.
Uiteraard brengt vocht en lekkage ook ernstige schade aan de woning toe en daalt de waarde van het huis.

Voorbeelden lekkages in de rechtspraak

Ter illustratie van vocht en lekkage zaken in de rechtspraak noemen wij enkele uitspraken van Nederlandse rechters.

Badkamerlekkage: Een lekkage in een badkamer die ertoe leidt dat water op een andere verdieping naar buiten treedt, kan op termijn tot structurele gebreken aan een woning leiden en moet daarom op korte termijn verholpen worden. Verkoper is aansprakelijk ( Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem 18 juni 2019 GHARL:2019:5106 );

Water in de kelder (incidenteel): Naar het oordeel van het hof kan, naar gangbaar spraakgebruik, niet gezegd worden dat incidentele wateroverlast in (een deel van) de kelder onder een woning bij hevige regenval, betekent dat die woning niet voor normaal gebruik geschikt is. verkoper is niet aansprakelijk (Gerechtshof 's-Hertogenbosch 24 september 2019 GHSHE:2019:3480)

Vocht en schimmel:  De lekkage die nog bleek te bestaan door een probleem aan de hele zijgevel en voortdurend schimmel veroorzaakt, vormt een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Verkoper is aansprakelijk.

 ( Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 22 mei 2019 RBMNE:2019:2279 ).

Vraag rechtshulp

De vraag wie aansprakelijk is voor lekkages en vochtoverlast en hoe hoog de schade is die (eventueel) moet worden vergoed is vaak niet eenvoudig te beantwoorden Wij adviseren u daarom uw situatie voor te leggen aan onze ervaren juristen en advocaten. Bel daarom direct 020 – 6890 863 of mail ons