De kracht van een ouderdomsclausule

Een 'ouderdomsclausule' is vaak een krachtig wapen in handen van de verkoper die een ouder huis heeft verkocht ter afwering van een claim  van de koper van het huis over verborgen gebreken.

Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule die opgenomen is in een koopcontract stelt meestal dat verkoper in verband met de gevorderde leeftijd van het verkochte huis niet aansprakelijk is voor (verborgen) gebreken aan het huis. De ouderdomsclausule kan bedoeld zijn voor alle eventuele gebreken, maar is soms ook beperkt tot bepaalde gebreken, bijvoorbeeld gebreken aan de riolering, het dak en de elektra.

Een ouderdomsclausule kan bijvoorbeeld als volgt luiden:

"de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan x jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht."

In veel gevallen kan een verkoper met succes beroep doen op de ouderdomsclausule ter afwering van een claim. Maar niet altijd.

Wanneer kan verkoper geen beroep doen op de ouderdomsclausule?

Er zijn gevallen denkbaar waarbij de verkoper een claim van de koper niet kan afweren met een beroep op de overeengekomen ouderdomsclausule.  De belangrijkste gevallen zijn de volgende:

• het gebrek waar het omgaat staat niet omschreven in de ouderdomsclausule.  Zo staat in bovenstaand voorbeeld van een ouderdomsclausule niet vermeld dat de clausule betrekking heeft op asbest;
  
• de verkoper was bekend met het gebrek, maar heeft daarover niets verklaard aan de koper voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst. In dergelijke gevallen kan gesteld worden dat verkoper vanwege zijn 'kwader trouw' in redelijkheid geen beroep mag doen op de ouderdomsclausule;
  
• als de gebreken zodanig ernstig zijn dat het huis, of een substantieel deel daarvan, moet worden gesloopt, kan beroep op de ouderdomsclausule niet terecht zijn (Rechtbank Amsterdam, LJN:BC 8915);
• het gebrek kan een deel van het huis betreffen dat recentelijk is (aan)gebouwd. Dan is de ouderdomsclausule niet altijd op dat gebrek van toepassing. Maar uit een arrest van het Gerechtshof Amsterdam volgt dat de ouderdomsclausule in sommige gevallen ook betrekking kán hebben op gebreken aan recent uitgevoerde renovatiewerkzaamheden in een oud huis.
  

Let op en onderhandel

Uit het bovenstaande volgt dat het voor de verkoper van een woning gunstig is een ouderdomsclausule af te spreken en deze zo ruim mogelijk te formuleren. Voor de koper van het huis geldt het omgekeerde: bij voorkeur geen ouderdomsclausule en als het onvermijdelijk is deze beperken tot bijvoorbeeld zaken die de koper goed heeft kunnen onderzoeken voor de koop.

Vraag rechtshulp

Aangezien niet altijd duidelijk is of beroep kan worden gedaan op een ouderdomsclausule, is het raadzaam rechtshulp aan onze gespecialiseerde juristen en advocaten te vragen. Bel daarom 020 - 6890 863 of mail.