Wat zijn verborgen gebreken?

In Nederland worden jaarlijks tienduizenden huizen verkocht. Vaak gaat dat goed, maar niet altijd. Een huizenkoper kan geconfronteerd worden met een gebrek aan het huis. Vooral als het een ernstig gebrek betreft zal de koper zich afvragen of verkoper aansprakelijk is voor het gebrek. Hieronder beschrijven wij in hoofdlijnen de juridische regels. Uw specifieke situatie kunt u altijd voorleggen aan onze gespecialiseerde juristen en advocaten.

Wat zegt de wet?

Op grond van de wet (artikel 7:17 BW) dient het geleverde huis die eigenschappen te hebben die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.   Dat is de zogenaamde 'conformiteitseis'.

Maar wat mag een koper van een bestaand huis verwachten? 
De wet stelt dat een koper in ieder geval mag verwachten dat het huis geschikt is voor 'normaal gebruik'. Dat betekent dat het huis met enige duurzaamheid als huis kan worden bewoond op een gebruikelijke wijze ( ernstige verzakking, lekkages, of onveilige situaties zijn voorbeelden waarbij een huis niet normaal kan worden gebruikt).

Als een huis geleverd wordt dat niet geschikt is voor normaal gebruik is verkoper in beginsel aansprakelijk voor de gebreken die dat normaal gebruik verhinderen. De wet maakt echter een uitzondering voor gebreken die een koper bekend waren of bekend hadden kunnen zijn.  Dat laatste duidt op de zogeheten 'onderzoeksplicht' van de koper. Van de koper wordt verwacht dat hij het huis goed onderzoekt of laat onderzoeken voordat hij tot het sluiten van de koop overgaat. Die onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate het te kopen huis ouder is.

Overigens kan de verkoper de koper niet verwijten niet aan zijn onderzoeksplicht te hebben voldaan als hij zelf als verkoper op de hoogte was van het gebrek, maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd.  De mededelingsplicht van verkoper weegt namelijk in het algemeen zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Koopovereenkomst wijkt af van de wet

De wettelijke regels over gebreken zijn niet dwingend. Koper en verkoper mogen van de wettelijke regels afwijken in hun koopovereenkomst en dat gebeurt meestal ook.  Bij veel situaties van (ver)koop van bestaande woningen worden standaard modelcontracten van de NVM- of andere makelaarsorganisatie gebruikt.  Op grond van die standaardcontracten komen alle gebreken aan de geleverde woning in beginsel voor rekening van de koper, waarbij een uitzondering is gemaakt voor gebreken die het normaal kunnen gebruiken van de woning beletten.  De verkoper garandeert in die standaardcontracten het normaal kunnen gebruiken van de woning.  Die garantie geeft koper een sterke positie, omdat koper niet hoeft aan te tonen dat verkoper op de hoogte was van het gebrek, Of verkoper al dan niet op de hoogte was, doet er feitelijk niet toe. Koper dient slechts aannemelijk te maken dat het gebrek verborgen was bij de bezichtiging en dat het gebrek zodanig ernstig is dat het gebrek het normaal gebruik van de woning verhindert.

Uitzonderingen op de garantie

Zoals gezegd bevatten de meeste koopovereenkomst de standaard garantie waarbij verkoper het normaal gebruik garandeert.  Zoals eerder vermeld mag koper ook op grond van de wet een 'normaal gebruik'verwachten.

Let op: op genoemde normaal gebruik garantie wordt in de koopovereenkomst regelmatig een uitzondering gemaakt door specifieke extra clausules. De belangrijkste clausules zijn de zogenoemde 'ouderdomsclausule' en de 'niet zelf bewoningsclausule'.  De ouderdomsclausule houdt in dat partijen afspreken dat verkoper in verband met de gevorderde leeftijd van het huis niet aansprakelijk is voor bepaalde gebreken (bijvoorbeeld gebreken aan dak, riolering, enz).  De niet zelfbewoningsclausule komt er op neer dat verkopers stellen niet zelf in het huis te hebben gewoond en derhalve niet op de hoogte (kunnen) zijn van eventuele gebreken en dat zij in verband daarmee ook niet aansprakelijk zijn voor gebreken.

 Ook andere gebreken

Zoals gezegd, is vaak een vereiste voor aansprakelijkheid van verkoper dat het gebrek zodanig ernstig is dat het normaal kunnen gebruiken van de woning wordt verhinderd. Echter kan in sommige gevallen verkoper óók aansprakelijk zijn voor minder ernstige gebreken. Dat is met name het geval als verkoper bepaalde kwaliteiten van het geleverde heeft toegezegd of zijn mededelingsplicht heeft geschonden (verkoper was op de hoogte van het gebrek, maar heeft daarover gezwegen ) of erger, als hij het gebrek heeft verdoezeld ( voorbeelden: voor verkoop overschilderen rotte kozijnen, het plaatsen van een kastenwand voor een beschimmelde muur).

Conclusie

In hoofdlijnen kan de verkoper van een huis aansprakelijk zijn als:

-het gebrek niet zichtbaar of anderszins kenbaar was voor koper;
-het gebrek het normaal gebruik verhindert of een toegezegde eigenschap niet aanwezig is, of verkoper bij een minder ernstig gebrek verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden ;
-aansprakelijkheid van verkoper niet uitgesloten is in het koopcontract (let op: soms mag verkoper geen beroep doen op  aansprakelijkheidsuitsluitingsclausules (exoneratieclausules) als verkoper te kwader trouw was (hij was bijv, op de hoogte van het gebrek).

Voorbeeldbrief aansprakelijk stellen verkoper

Wilt u verkoper op de juiste wijze aansprakelijk stellen? Bestel dan bij ons een juridische correcte voorbeeldbrief ingebrekestelling verkoper. 
U kunt daarvoor klikken op: modelbrief aansprakelijk stellen verkoper bij verborgen gebreken

Advies in uw specifieke zaak:
Hierboven is in hoofdlijnen aangeven wat de juridisch regels zijn bij verborgen gebreken bij (ver)koop van een bestaand huis.  Elk individueel geval verdient echter zijn specifieke beoordeling.  Bel 020 - 6890 863 of mail daarom altijd onze specialisten om uw zaak te laten beoordelen.